Aanpak leegstand (kantoor-)panden

Leegstaande kantoorruimte is een groeiend en deels structureel probleem, waar inmiddels diverse partijen – overheden en marktpartijen – zich over buigen. Een gezamenlijk ‘Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren’ dat in het voorjaar 2011 onder leiding van de Minister van Infrastructuur en Milieu tot stand is gekomen, moet de leegstand terugdringen. Als onderdeel van het Actieprogramma wordt onder meer gekeken naar mogelijkheden om planologische en juridische regels beter te benutten en eventuele belemmeringen in de huidige wet- en regelgeving voor transformatie (kantoren gebruiken voor andere doeleinden), weg te nemen. 

De verwachting is dat als gevolg van de dalende beroepsbevolking en ontwikkelingen als ‘het nieuwe werken’ de toekomstige vraag naar kantoorruimte alleen maar verder zal afnemen. Steeds meer kantoren worden dan ook getransformeerd tot appartementen en accommodaties worden ingezet als huisvesting voor bepaalde doelgroepen bewoners, bijvoorbeeld tienermoeders of ouderen. Regelmatig stuiten dergelijke initiatieven op planologische hindernissen c.q. onduidelijkheden. De vraag die daarbij dan veelal wordt gesteld is, wat de reikwijdte van een bepaalde bestemming is, oftewel: welke invulling aan een bepaalde vigerende bestemming kan worden gegeven.
 
Voor de vraag welke invulling van de bestemming ‘wonen’ mogelijk is, is de uitspraak van de rechtbank Utrecht d.d. 4 mei 2011 illustratief. In deze kwestie was sprake van opvang van tienermoeders. De vraag speelde of dit onder de bestemming ‘woondoeleinden’ kan vallen. De rechtbank overwoog terzake, onder verwijzing naar de uitspraak van 6 februari 2008 (LJN BC3623) van de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) :
 
“dat naast zelfstandige bewoning door één gezin, ook minder traditionele woonvormen zich met de bestemming “wonen” verdragen. Dit onder de voorwaarden dat er sprake is van nagenoeg zelfstandige bewoning met een zeker mate van verbondenheid tussen de bewoners. Gelet hierop, alsmede gelet op de toelichting bij deze vorm van wonen zoals door vergunninghouder gegeven, is de rechtbank met verweerder van oordeel dat, nu alle bewoners over zelfstandige appartementen beschikken, wordt voldaan aan de eisen voor zelfstandige bewoning en dat er door de gezamenlijke activiteiten ook sprake is van een zekere mate van verbondenheid tussen de bewoners. Gelet hierop heeft verweerder zich terecht op het standpunt gesteld dat de hiervoor geschetste vorm van bewoning onder de bestemming “Woondoeleinden (W)” valt.”
 
Aspecten als duurzaamheid, bestendigheid, en een zekere mate van verbondenheid tussen de bewoners, c.q.de mate waarin bewoners gezamenlijk leven, zijn derhalve van belang bij de beoordeling of sprake is van een invulling die valt onder de bestemming woondoeleinden. 
 
Daar waar een bepaald voorgenomen gebruik niet past binnen de vigerende bestemming, is er sprake van een gebruikswijziging waarvoor een omgevingsvergunning voor planologisch afwijkend gebruik benodigd is. Er zijn dan verschillende mogelijkheden, afhankelijk van de omstandigheden van het geval: 
 
-   Het kan zijn dat het vigerende bestemmingsplan de mogelijkheid biedt om door middel van een binnenplanse omgevingsvergunning de gewenste gebruikswijziging te realiseren.
-   Wanneer dit niet het geval is, kan een omgevingsvergunning voor ‘planologische kruimelgevallen’, aangewezen bij AMvB (artikel 4 onderdeel 9 bijlage II Bor) uitkomst bieden, mits wordt voldaan aan de volgende eisen:
o    Het bouwwerk is gelegen binnen de bebouwde kom, en
o    De oppervlakte waarop de gebruikswijziging betrekking heeft, bedraagt niet meer dan 1500 m2.
o    Aanvullend hierop bepaalt artikel 5 van bijlage II Bor dat het aantal woningen gelijk dient te blijven.
Wanneer er ook sprake is van (ver)bouwen, dan moet daarvoor mogelijk een omgevingsvergunning voor het bouwen worden aangevraagd.
-   Wordt aan deze voorwaarden niet voldaan, dan resteert de omgevingsvergunning waarvoor een goede ruimtelijke onderbouwing is vereist (voorheen projectbesluit).
 
Het spreekt voor zich dat partijen zoveel mogelijk zullen willen voorkomen dat een omgevingsvergunning voor planologisch strijdig gebruik nodig is. Een flexibele en creatieve opstelling van vergunningverleners is daarvoor wenselijk èn nodig. Het streven is dat het Actieprogramma en de daaruit voortvloeiende maatregelen daaraan bij zullen dragen.
 
Door: mr. M.E.W.M. Pals-Reiniers – november 2011
Contactpersonen: mr. A.J.L. Claassen en mr. M.E.W.M. Pals-Reiniers